L'achat d'un bien immobilier est un projet qui requiert une bonne préparation, sur tous les plans. Une fois que l'emprunteur a trouvé la maison, l'appartement ou le terrain dans lequel il souhaite investir, il est important de préparer les documents à fournir pour le prêt immobilier. La qualité du dossier de demande de prêt immobilier a une influence prépondérante sur la décision d'accord ou non par l'organisme financier. Que doit contenir un bon dossier de prêt immobilier ? Découvrez, dans ce guide ultime, tous les conseils simples à mettre en œuvre pour maximiser les chances de concrétiser un investissement immobilier !
Pourquoi est-il important de bien préparer son dossier de crédit immobilier ?
Afin d'évaluer la capacité d'emprunt d'un investisseur de manière très précise, les organismes prêteurs ont besoin d'un certain nombre d'informations concernant la situation financière de l'emprunteur. Ainsi, les banques sont susceptibles de demander de fournir le montant des revenus de l'ensemble des co-emprunteurs qui participent au projet d'investissement immobilier. Mais aussi, elles doivent connaitre les charges et la situation professionnelle de l'investisseur afin de définir son profil emprunteur le plus fiable possible.
Par ailleurs, le dossier de crédit immobilier doit également démontrer que l'emprunteur est capable de gérer son argent de façon responsable, et qu'il dispose d'une certaine compétence à épargner. Cela démontre son rapport sain à l'égard de ses dépenses, mais aussi, apporte la preuve d'une gestion réfléchie de son compte bancaire.
La préparation du dossier de crédit immobilier
Le dossier de demande de crédit immobilier complet va contenir de nombreux documents. Dans un premier temps, les documents personnels concernent l'identité de l'emprunteur ainsi que sa situation familiale. Il sera par ailleurs demandé des documents qui justifient de sa situation financière, et enfin, le dossier comprend toutes les pièces relatives à la transaction immobilière.
Les documents personnels à fournir votre dossier de prêt immobilier
- pièce d'identité ;
- justificatif de situation familiale ;
- justificatif de domicile ;
- contrat de travail.
Afin de compléter le dossier de demande de crédit immobilier, la justification obligatoire de l'identité se fait par la présentation de la carte d'identité ou du passeport en cours de validité. Si plusieurs personnes empruntent un bien en commun, chacune d'elles doit fournir une preuve d'identité. Pour attester la situation familiale, une copie du livret de famille ou d'un certificat de vie commune suffit. Il est également indispensable de fournir toutes les attestations qui indiquent le versement d'une éventuelle allocation familiale ou d'une aide au logement, qui sont considérées comme étant des sources de revenus supplémentaires. Quant au justificatif de domicile, il suffit de fournir une photocopie d'une facture d'énergie, un avis d'imposition ou encore d'un contrat de téléphonie mobile au nom de l'emprunteur. Enfin, en ce qui concerne le contrat de travail, il s'agit de démontrer que le demandeur est bien en contrat à durée indéterminée et dispose d'une source de revenus régulière.
Les pièces justificatives de vos ressources et votre situation financière
- 3 derniers bulletins de salaire ;
- bilan comptable pour les travailleurs indépendants ;
- attestation de retraite ;
- amortissement des crédits en cours ;
- justificatifs des revenus autres que les salaires.
La demande de crédit immobilier est conditionnée par la situation financière de l'emprunteur. Et cela passe par une étude approfondie de l'intégralité de ses ressources, quelle qu'en soit la provenance. Ainsi, si le demandeur est salarié, la fourniture des 3 derniers bulletins de salaire permet de justifier la continuité du contrat de travail. Les travailleurs indépendants présentent, quant à eux, un bilan comptable qui regroupe le chiffre d'affaires annuel réalisé sur la période précédant la demande de prêt immobilier.
Le taux de remboursement du crédit immobilier est également tributaire des charges de l'emprunteur. Il est alors demandé de fournir un tableau d'amortissement de l'ensemble des crédits en cours. Ce document permet à l'établissement financier de calculer la capacité d'emprunt de l'investisseur.
Les contrats, devis, et attestations inhérents au projet immobilier
- le compromis ou la promesse de vente ;
- le devis des travaux dans le cas de l'investissement dans un immobilier ancien en cours de rénovation à rénover ;
- un contrat de réservation dans le cas de l'achat d'une maison ou d'un appartement en état futur d'achèvement ;
- les différents diagnostics énergétiques réalisés par des professionnels ;
- l'attestation de performance énergétique unique dans le cadre de l'achat d'un immobilier neuf ;
- l'attestation de la demande de prêt conventionné si l'emprunteur est éligible au dispositif.
Une fois que l'investisseur immobilier a trouvé le bien qui lui convient, le vendeur peut lui faire une offre d'achat. Si une entente financière est convenue, les parties peuvent alors signer le contrat de compromis de vente sous seing privé. Il s'agit d'une promesse d'achat qui engage l'acheteur et qui définit les différentes conditions de la transaction immobilière. Au moment de réaliser la demande de prêt immobilier auprès d'un organisme de financement, ce contrat doit intégrer le dossier de crédit immobilier. En effet, ce document indique, outre le montant total de l'investissement, les diverses clauses de la conclusion définitive de la vente.
En ce qui concerne le contrat de réservation, ce dernier s'applique dans l'achat d'un bien en état futur d'achèvement (VEFA). Si l'investisseur prévoit l'acquisition d'une maison, d'un appartement ancien rénové, dans ce cas, il doit fournir dans son dossier l'intégralité des devis des travaux. En effet, le montant de ses dépenses est inclus dans le montant total du prêt immobilier en cours de demande. Il s'agit alors de définir un prix réaliste en tenant compte des éventuels imprévus que peuvent imposer les chantiers de rénovation. Mais aussi, ces devis de rénovation doivent tenir compte des éventuelles modifications requises pour les installations électriques et le système de canalisations du bien immobilier concerné.
Par ailleurs, et plus spécifiquement concernant l'acquisition d'un logement ancien, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, l'emprunteur a l'obligation de fournir différents diagnostics techniques. En effet, ces derniers sont réalisés par des experts qui certifient le bon état d'utilisation du bien immobilier. Par exemple, ces diagnostics techniques doivent faire figurer différents aspects comme le taux d'amiante et de plomb contenu dans les structures de la bâtisse, mais aussi l'état général des installations de gaz, ou encore du réseau électrique. En règle générale, ces documents permettent d'éviter les éventuels vices cachés au moment de la concrétisation de la vente du bien immobilier.
Lorsque l'achat immobilier concerne un bien neuf, dans ce cas, le dossier de demande de prêt immobilier doit comporter l'attestation de performance énergétique. Il s'agit d'un document obligatoire qui permet de déterminer le niveau de performance de la maison ou de l'appartement. Cette attestation fournit également une évaluation de la consommation d'énergie et permet à l'acheteur de connaitre et d'anticiper les coûts relatifs à ses futures dépenses énergétiques.
Enfin, si l'acquéreur est éligible à un système de prêt conventionné, il doit compléter son dossier de crédit immobilier par un justificatif. Cet élément est essentiel, car il permet de définir avec précision la capacité d'emprunt de l'investisseur selon le prix total de son bien.
Comment réussir la préparation d'un dossier de prêt immobilier ?
La première condition pour être sûr de réussir à obtenir un prêt immobilier consiste à pouvoir justifier d'une excellente santé financière. Non seulement la bonne gestion du compte bancaire au quotidien revêt une importance capitale, mais aussi le profil de l'emprunteur doit démontrer une bonne stabilité financière. Pour cela, le conseiller bancaire va étudier en profondeur le dossier de prêt immobilier et, en se basant sur les éléments fournis, va pouvoir recalculer la capacité d'endettement. Ce montant, étudié notamment en MBA Assurances, correspond à la somme que l'emprunteur est capable de consacrer au remboursement de son crédit immobilier ainsi qu'à l'ensemble de ces dettes en cours. En janvier 2022, ce taux d'endettement est fixé à 35 % maximum.
Par ailleurs, le conseiller financier va également prendre en compte la somme restante à vivre, c'est-à-dire, la somme qui reste sur le compte en banque une fois que toutes les charges sont honorées par l'emprunteur. Parmi les charges à prendre en compte, il y a bien évidemment le crédit immobilier, mais aussi le loyer, ainsi que les dépenses courantes de la vie quotidienne comme les dépenses alimentaires, le carburant, les dépenses de transport, la cantine des enfants, etc.
De plus, l'accord d'un prêt immobilier est aussi conditionné par le montant de l'apport personnel. En règle générale, les établissements financiers apprécient des versements initiaux qui correspondent à des sommes supérieures à l'équivalent de 10 % du montant total de l'investissement. Cela permet de négocier un taux d'intérêt plus intéressant aussi bien pour l'investisseur que pour la banque.
Pour bien réussir un dossier de demande de prêt immobilier, l'emprunteur peut également le compléter avec toutes les pièces en sa possession pouvant justifier des ressources disponibles immédiatement. Cela peut être, par exemple, des placements d'épargne, un ensemble de patrimoines, des actions d'entreprise, ou encore des contrats d'assurance-vie. Il est également possible de procéder à un remboursement anticipé afin de réduire les mensualités du prêt immobilier, mais aussi de renégocier le taux d'emprunt immobilier. Toutefois, cette démarche relève d'une excellente gestion financière tout au long du contrat de prêt immobilier de la part de l'investisseur.