Pour envisager l'avenir sereinement, et constituer leur patrimoine, de plus en plus de Français cherchent un système d'épargne rentable et surtout sécurisé. Nombreux choisissent de placer leurs capitaux dans la pierre plutôt que dans des produits bancaires. Bien qu'il dépende de l'évolution du marché, certains observateurs jugent l'investissement immobilier plus fiable qu'une stratégie de placement classique. Mais pourquoi investir dans l'immobilier ? Quels sont ses avantages ? On vous explique tout ce qu'il y a à savoir sur l'investissement immobilier.
Qu'est-ce que l'investissement locatif ?
L'investissement immobilier consiste à investir des capitaux pour acquérir un bien immobilier, afin de le louer ou de le vendre, et ainsi faire fructifier son épargne. On parle aussi d'investissement lorsqu'un propriétaire achète un logement pour y habiter, et qu'après revente, il réalise une plus-value.
Selon les projets, on peut investir seul ou en collectif. Les stratégies d'investissement divergent en fonction des attentes de l'investisseur. Un particulier cherche, le plus souvent, à préparer sa retraite, protéger ses proches en constituant un patrimoine solide, et dégager des revenus mensuels. Une entreprise privilégie davantage l'acquisition de nouveaux locaux pour se développer et se diversifier, mais également participer à la rénovation de son parc immobilier.
Pour investir dans la pierre, il est possible d'acheter différents types de biens : des biens résidentiels (studio, appartement ou maison individuelle, logements pour les étudiants, immeuble, locations saisonnières telles que des bungalows pour les touristes, etc.) ou professionnels (bureaux pour les entreprises, locaux commerciaux, entrepôts), garages et parkings, etc.
Quels sont les types d'investissement immobilier ?
Le panel des possibilités en termes d'investissement immobilier est très large. On peut les classer selon 2 grandes catégories : les transactions directes et indirectes.
Location nue ou meublée
L'investissement immobilier locatif s'avère l'une des options les plus prisées par les ménages. Réalisé en direct, souvent de particulier à particulier, il vise à faire l'acquisition d'un logement pour le louer en location nue ou meublée.
L'investissement immobilier indirect passe le plus souvent par une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). On parle alors d'acheter de la « pierre-papier », c'est-à-dire des parts et des actions de la SCPI pour devenir un propriétaire associé. C'est une solution attractive lorsque l'on dispose d'un faible montant à investir : le ticket d'entrée peut se révéler bas.
Le logement meublé est un bien proposé avec différents éléments :
- Literie avec couette,
- Volets ou rideaux dans les chambres,
- Plaque de cuisson,
- Four ou four à micro-ondes,
- Réfrigérateur,
- Congélateur ou compartiment à glace,
- Vaisselle,
- Ustensiles de cuisine,
- Table,
- Siège,
- Étagères de rangement,
- Luminaires,
- Matériel d’entretien.
Si le logement ne comprend ces éléments, il est considéré comme vide ou nu.
Les règles pour mettre en location son bien sont différentes. Il est aussi important de savoir qu’un bien loué meublé est loué plus cher qu’un bien vide. On peut compter en moyenne qu’un bien loué meublé vaudra 20% plus cher que le bien vide.
Investissement via une SCPI
Investir en SCPI offre de nombreux avantages. Le couple rendement/risque est alors très intéressant. La gestion est totalement déléguée. Le patrimoine est diversifié. C’est également un placement régulé par l’Autorité des Marchés Financiers. Une SCPI permet aux investisseurs de recevoir des rendements élevés. C’est une société civile de placement immobilier qui correspond à un organisme de placement collectif dont l’investissement se fait sur le long terme.
Le crowdfunding immobilier
Le financement participatif immobilier est une pratique en plein boum qui séduit de plus en plus d'investisseurs. Cette pratique consiste à faire appel au grand public pour lever des fonds en vue de financer un programme de construction ou de réhabilitation immobilière.
Considéré comme un placement simple et facile d'accès, ce type d'investissement immobilier est particulièrement attractif pour de nombreux épargnants. En effet, le crowdfunding immobilier se révèle moins contraignant qu'un achat de biens immobiliers propres (incluant la gestion et la revente). De plus, il ne requiert pas un capital de départ important.
Grâce à une plateforme de mise en relation avec les marchands de biens ou les promoteurs, les investisseurs peuvent faire leurs choix entre différents projets : construction de logements, de parkings, de bureaux, de commerces ou remise à neuf d'actifs immobiliers existants. Mais surtout, ils peuvent comparer directement en ligne les caractéristiques de ces programmes : montant de l'investissement initial, durée du projet, montage financier, taux d'intérêt. Aux termes du projet, l'investisseur immobilier récupère son capital investi majoré des intérêts gagnés.
Si cette solution de placement peut être très rémunératrice à court terme, elle reste risquée (notamment si l'on considère le risque de retards de livraison).
Achat revente ou location saisonnière
Ces deux stratégies présentent des atouts. Pour ce qui est de l’achat revente, il sera nécessaire de trouver un bien sous-évalué puis de valoriser ce bien. Avant de le remettre en vente, optimisé, avec évidemment une marge. Le retour sur investissement peut être alors rapide.
La location saisonnière allie stabilité financière et valorisation patrimoniale. Une fois le bien acheté, il faut le mettre en location. Il est vrai que cela prend beaucoup de temps mais les avantages sont nombreux : revenu passif, valorisation passive, avantages fiscaux et bien sûr une préparation pour votre retraite.
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
Il est important de bien comprendre pourquoi investir dans l’immobilier.
Pour faire fructifier ses placements
Quand on a mis de l'argent de côté, les solutions de placement pour faire fructifier ses économies sont très diverses. La plupart du temps, les épargnants hésitent entre l'investissement immobilier et l'assurance vie.
Mais la pierre demeure une valeur refuge pour beaucoup : elle offre plus de sécurité par rapport aux placements financiers. En effet, les murs durent dans le temps. De plus, le marché de l'immobilier reste globalement stable. Les risques de dépréciation sont rares, si bien qu'investir dans l'immobilier apparaît comme une solution de placement de capitaux idéale pour faire accroître son épargne. Spécialement lorsque les taux d'emprunt sont bas. Sans oublier que le dynamisme du marché facilite la revente des biens en cas de besoin.
Comment bien investir dans l'immobilier ? Quelles sont les limitations, les lois à suivre ? La gestion du patrimoine étant une tâche compliquée, il est possible de se faire aider par des gestionnaires de patrimoine. Ces professionnels peuvent venir d'horizons différents, comme d'un executive MBA online en gestion du patrimoine par exemple. Faire appel à ce type de professionnel vous permettra entre autres d'être accompagné dans toutes les étapes, et ainsi de gagner de temps.
Pour la possibilité de recourir au crédit
L'investissement immobilier est l'un des rares placements pouvant se faire à crédit. En effet, il est courant de financer son projet immobilier en obtenant un prêt. Une telle disposition est impossible avec des produits bancaires et financiers.
Pour les acquéreurs, cette solution offre plusieurs atouts. Tout d'abord, ils n'ont pas à mobiliser leur épargne. Grâce à l'effet de levier du crédit, il est possible d'utiliser la dette pour investir : les emprunteurs accroissent fortement leur capacité d'investissement. Et par extension, ils optimisent le développement de leur patrimoine.
Pour bénéficier d'avantages fiscaux
C'est l'un des gros points forts de l'investissement immobilier par rapport à d'autres types de placements : les opérations immobilières bénéficient de nombreux dispositifs de défiscalisation. Ces avantages fiscaux entraînent une réelle baisse de l'imposition.
Pour cela, il existe plusieurs mesures :
- Le dispositif Pinel offre un rabais fiscal en cas d'achat immobilier neuf (sous certaines conditions de localisation).
- La loi Cosse permet aux propriétaires louant à des ménages modestes d'obtenir une réduction d'impôts sur les loyers locatifs de 15 à 85 %.
- Le dispositif Denormandie prévoit l'obtention d'une déduction fiscale pour les logements anciens à rénover en prévision de leur location.
- Le statut LMNP, en cas de location meublée, permet aux propriétaires de déduire toutes leurs charges.
Ce critère peut être décisif pour des investisseurs disposant de revenus élevés et qui cherchent à diminuer leur assiette imposable.
Quels sont les avantages de l'investissement immobilier ?
L’investissement locatif est le meilleur moyen de faire fructifier un placement. Il permet en effet de générer des revenus sur le long terme. C’est un placement sécurisé et rentable.
Acquérir un bien tangible
L'investissement immobilier se révèle un actif tangible : il permet d'acquérir un bien immobilier physique comme un appartement ou une maison. À terme, il offre la possibilité de bénéficier d'un logement à sa disposition dès le remboursement de l'emprunt. Vous pouvez décider d'utiliser ce logement comme votre résidence principale sans avoir de loyers ou d'emprunts à rembourser. Vous pouvez aussi le vendre et profiter d'une plus-value. Ou bien encore, le transmettre à vos héritiers.
De plus, en cas de coup dur, il est toujours possible de loger ses proches en leur proposant un loyer préférentiel.
Constituer un capital pérenne
Sécuriser son épargne pour constituer un capital pérenne reste une priorité pour la majorité des investisseurs. Notamment pour le transmettre à leurs proches et leur assurer un confort de vie.
À ce titre, l'immobilier s'impose comme une solution de prévoyance intéressante pour protéger sa famille des aléas de la vie : en effet, le marché foncier est résilient, et résiste mieux lorsque la conjoncture économique se dégrade (en cas d'inflation par exemple). Sauf en cas de situation exceptionnelle (krach immobilier, destruction intégrale), un bien immobilier ne risque pas de perdre entièrement sa valeur. Au contraire, il a même tendance à en gagner au fil des ans.
Percevoir un revenu complémentaire
L'investissement locatif permet de générer des revenus. De plus, avec une demande locative croissante, le risque de l'investissement sur l'immobilier diminue : il est facile de trouver un locataire. Opter pour une location garantit de percevoir, chaque mois, un revenu régulier et complémentaire issu de la perception des différents loyers.
Grâce à cette option, les investisseurs peuvent améliorer leur pouvoir d'achat, mais aussi accéder à une certaine liberté financière. Sans oublier qu'en cas d'emprunt, celui-ci devient automatiquement remboursé, totalement ou en partie, par les loyers des locataires.
Améliorer sa retraite
L'approche de la retraite rime souvent avec une baisse de revenus. Cette perspective vous inquiète ? Sachez qu'en investissant en amont dans l'immobilier au cours de votre vie active, vous pourrez vous constituer une épargne solide. Et ce, de manière progressive. Une solution rassurante pour le futur : vous allez pouvoir percevoir des revenus pour dynamiser votre retraite et améliorer votre vie au quotidien. Ou bien profiter d'une habitation entièrement remboursée pour vos vieux jours.
Diversifier ses investissements
Selon un célèbre dicton, « il vaut mieux ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Vous avez investi dans l'immobilier, mais également dans des produits boursiers ou dans la cryptomonnaie ? En cas de chute des marchés, cette précaution va vous prémunir de la crise en conservant vos biens immobiliers. Moins touché par les flux économiques et l'inflation, vous ne perdrez pas tout votre argent en cas d'écroulement de vos actifs boursiers.
L'investissement immobilier reste un outil de poids pour se constituer un patrimoine solide. Accessible à tous types d'investisseurs, il offre une rentabilité attractive et bénéficie de nombreux avantages fiscaux. C'est pourquoi il compte parmi les placements préférés des épargnants. Néanmoins, il est soumis à de nombreuses contraintes et requiert parfois un œil averti. Et, comme tout investissement, il comporte des risques.
Quels sont les risques de l'investissement locatif ?
Investissement classique, il occupe une grande place sur le marché immobilier. Néanmoins, il présente certains risques qu’il est important de connaître.
Il est avant tout indispensable de bien vérifier de la qualité et de l’état du bien. Cela vous permettra de prévoir les frais supplémentaires à mettre en œuvre pour louer le bien. Il est aussi important de savoir si le bien est dans une zone géographique présentant des risques naturels.
Si le bien s’intègre dans une copropriété, il pourra y avoir des coûts supplémentaires (procédure en cours, charges).
D’autres risques sont présents :
- Les impayés de loyer,
- La vacance locative.
Dans le domaine du marché, l’investissement locatif peut aussi présenter des risques. Il sera alors indispensable d’avoir une vision sur le long terme afin que le bien ne perde pas sa valeur. N’oubliez pas de profiter des différentes aides disponibles (Pinel, Denormandie…). Vous pouvez ainsi profiter d’une défiscalisation intéressante.
Comment réussir son investissement locatif ?
L’immobilier reste un investissement solide. Si vous désirez réaliser un investissement locatif, plusieurs étapes sont à réaliser.
Vous devrez, en premier lieu, calculer votre capacité d’emprunt sans compter les loyers. Il est aussi nécessaire d’établir le profil de votre futur locataire. S’agit-il d’étudiant ou de famille ? Le bien à choisir ne sera pas le même. Il est également important de bien choisir la ville où vous achèterez. L’emplacement du bien est un critère essentiel. Un lieu présentant une forte demande locative sera à privilégier.
Il est aussi utile de penser à la fiscalité. Certains biens vous permettront de profiter de défiscalisations. Se renseigner sur les obligations du propriétaire-bailleur est aussi très utile. Vous devrez ainsi proposer un bien en bon état et l’entretenir régulièrement. Vous aurez à prendre en charge les différentes réparations. Pour vous simplifier la vie, vous pouvez hésiter entre gestion locative ou gestion personnelle. Gérer une location prend beaucoup de temps. Vous pouvez alors confier celle-ci à un organisme spécialisé dans la gestion de patrimoine immobilier qui vous proposera un expert dans ce domaine et dans son métier.
Il peut aussi s’avérer intéressant de passer par un courtier pour optimiser votre dossier de demande de prêt.
Ne misez pas sur des loyers importants. Un rendement locatif de 3 à 4% sera tout à fait convenable. Pensez également à souscrire une garantie loyer impayé GLI). En cas de non-paiement de loyer, l’assureur auprès de qui vous avez souscrit s’engage à rembourser les sommes non touchées.
Conclusion
Investir dans l’immobilier est une bonne idée. Cela vous permet de réduire vos impôts mais également de gagner de l’argent via les loyers reçus si vous optez pour l’investissement locatif. C’est un marché qui offre de belles opportunités et qui est attractif. C’est également un placement rentable. Que des avantages donc !